Sitede Tadilat Rehberi: Yönetim İzni ve Çalışma Saatleri

Bahçeşehir'de tadilat işlerinin büyük kısmı bir sitenin içinde yapılıyor. Güvenlikli giriş, ortak bahçe, asansörlü bloklar, gölet çevresinde sıra evler ve villalar... Bu düzen günlük yaşamı kolaylaştırıyor ama tadilatı daha planlı yapmayı gerektiriyor. Daire sizin olsa da asansör, koridor, otopark ve çöp alanı herkesin. Bu yüzden sitede tadilat, dairenin kapısından değil, yönetim ofisinden başlar.

Bu rehberde bir site dairesinde ya da site içindeki bir villada işe başlamadan önce yapılacakları sırayla anlatıyoruz: yönetim planında neye bakılır, hangi işler kat maliklerinin onayını gerektirebilir, izin yazısına ne yazılır, asansör nasıl korunur, moloz nereye gider ve komşulara ne söylenir. Hukuki konularda genel bilgi veriyoruz; kendi binanız için son sözü yönetim planı ve gerektiğinde bir avukat söyler.

Önce yönetim planını okuyun

Yönetim planı, kat mülkiyetine geçmiş her binanın ve sitenin iç kurallarını belirleyen belgedir. Kat malikleri arasında bir sözleşme gibi işler ve tapu kaydıyla bağlantılıdır. Birçok site bunun yanında ayrıca bir "tadilat talimatı" ya da "site kuralları" metni hazırlar; çalışma saatleri, asansör kullanımı ve moloz düzeni genellikle bu ikinci metinde yazar.

İki belgeyi de yönetim ofisinden isteyin ve şu başlıklara özellikle bakın:

• Tadilat için yazılı bildirim ya da izin isteniyor mu, kaç gün önceden?
• Hafta içi, Cumartesi, Pazar ve resmi tatillerde hangi saatlerde çalışılabiliyor?
• Asansör malzeme taşımak için kullanılabiliyor mu, koruma şartı ve uygun saatler neler?
• Moloz ve ambalaj atığı nereye, hangi gün ve nasıl bırakılacak?
• Tadilat için depozito ya da hasar taahhüdü isteniyor mu?
• Balkon, pencere, klima dış ünitesi ve daire kapısı gibi dışarıdan görünen unsurlarda kısıt var mı?
• Ustalar ve araçlar site girişinde nasıl kayıt ediliyor?

Kiracıysanız iş bir adım daha uzar: ev sahibinin yazılı onayı olmadan başlamayın. Yönetimler de çoğu zaman bu onayı görmek ister.

Hangi işler onay gerektirir? Genel çerçeve

Bu bölüm genel bilgidir, hukuki görüş yerine geçmez. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel yaklaşımı şöyle özetlenebilir: Kat maliki kendi bağımsız bölümünde düzenleme yapabilir; ancak binanın taşıyıcı sistemine, ortak yerlerine ya da dış görünüşüne dokunan değişiklikler tek başına verilecek kararlar değildir.

Genellikle kat malikleri onayı gerekmeyen daire içi işler:

• Boya, badana, alçı ve kartonpiyer
• Parke, laminat ya da seramik yenileme
• Mutfak dolabı ve tezgâh değişimi
• Banyo yenileme, vitrifiye ve armatür değişimi
• Daire içindeki su tesisatının, kolona bağlandığı noktaya kadar yenilenmesi
• Taşıyıcı olmayan bölme duvarlarda (alçıpan ya da ince tuğla bölme) değişiklik

Bu işler için bile çoğu site yönetime yazılı bildirim ister. Ayrıca yönetim planınız daire içi işler için de ek kurallar koymuş olabilir; o yüzden önce planı okuyun. "Onay gerekmez" demek, "kimseye haber vermeden başlanır" demek değildir.

Onay, proje ya da izin gerektirebilecek işler:

• Taşıyıcı sisteme dokunan her şey: kolon, kiriş, perde beton duvar, döşeme. Bu işler kat maliklerinin kararının yanında statik değerlendirme ve belediye izni de gerektirebilir. Taşıyıcı olup olmadığından emin olmadığınız bir duvarı kırmayın.
• Ortak alanlar: tesisat kolonları, şaft, çatı, teras, koridor, bahçe, otopark ve merdiven.
• Cephe ve dış görünüş: balkon kapatma, cam balkon, pencere tipinin ya da renginin değişmesi, dış cepheye klima ünitesi ya da baca çıkışı.

Sık atlanan bir durum daha var: banyoyu ya da mutfağı dairenin başka bir köşesine taşımak. Islak hacmin yeri değişince yeni gider hattı ortak kolona farklı bir noktadan bağlanır, bazen de alt katın yatak odasının üstüne ıslak zemin gelir. Bu tür bir planı keşifte yönetimle birlikte konuşmanızı öneririz.

Somut bir durumda emin değilseniz yönetime yazılı olarak sorun; anlaşmazlık çıkarsa bir avukattan destek alın.

İzin yazısı: ne yazmalı, ne zaman vermeli

İzin yazısı kısa olabilir ama eksik olmamalı. Yönetimin sizi tekrar aramasına gerek bırakmayan bir yazıda şunlar bulunur:

1. Blok ve daire numarası, malikin adı; kiracıysanız ev sahibinin onayı
2. Yapılacak işlerin listesi (ör. "banyo ve mutfak yenileme, daire içi su tesisatı değişimi, boya")
3. Planlanan başlangıç ve bitiş tarihi
4. Kırım ve delme gibi gürültülü işlerin yapılacağı günler
5. Çalışacak firmanın adı, sorumlu kişinin telefonu ve araç plakası
6. Moloz ve atık için planınız
7. Kolon vanasının ya da ortak elektriğin kapatılmasının gerekip gerekmediği

Yazıyı işe başlamadan en az birkaç gün, mümkünse bir hafta önce verin. Böylece güvenlik girişe isim listesini koyar, yönetim de asansör koruması ve otopark için yer ayırır. Sitelerde misafir kaydı her sabah tekrarlandığından, önceden verilmiş kalıcı bir liste ilk günün sabahında ciddi zaman kazandırır.

Çalışma saatleri ve gürültü

Saatleri yönetim planı ve site kuralları belirler; belediyenin gürültüyle ilgili kuralları da ayrıca geçerlidir. Sitelerde sık gördüğümüz düzen şöyle: gürültülü işler hafta içi gündüz saatlerine sıkıştırılır, Cumartesi için daha kısa bir aralık tanınır, Pazar ve resmi tatillerde kırım yapılmaz. Kendi sitenizin saatlerini mutlaka yazılı olarak öğrenin.

Gürültüyü tamamen ortadan kaldırmak mümkün değil, ama yönetmek mümkün:

• Gürültülü işleri gruplayın. Söküm, kırım, karot ve kanal açma işlerini işin başındaki birkaç güne toplamak, sesi haftalara yaymaktan iyidir.
• Öğle saatlerine dikkat edin. Küçük çocuklu ve evden çalışan komşular için öğle arası hassas bir zamandır; mümkünse kırıcıyı bu saatlerde susturun.
• Seramik kesimini daire içinde yapın. Balkonda yapılan kesim, tozu ve sesi bütün bloğa dağıtır.
• Kırım günlerini önceden duyurun. İnsanlar sesin ne zaman biteceğini bildiğinde çok daha anlayışlı olur.

Biz keşif sırasında kırım gerektiren işleri ayrı ayrı işaretler, iş programında bu günleri baştan gösteririz.

Asansör ve ortak alan koruması

Asansör kabininin aynası, paslanmaz panelleri ve zemini, tadilatta en kolay zarar gören ortak alanlardır. Küçük bir çizik bile iş bitiminde tartışma konusu olabilir.

• İşe başlamadan önce asansör kabinini, kat koridorunu ve daire kapısının çevresini tarih görünecek şekilde fotoğraflayın.
• Kabinin duvarlarını oluklu mukavva ya da koruma levhasıyla, zeminini kalın bir örtüyle kaplayın; köşelere köşe koruyucu takın.
• Malzeme yüklerken asansör kapısını bir şeyle bloke etmeyin; uzun süre meşgul edecekseniz yönetimin belirttiği saatlerde taşıyın.
• Kabinin taşıma sınırını aşmayın. Seramik kolileri, çimento torbaları ve parke paketleri ağırdır; yükü birkaç seferde taşıyın.
• Alçıpan levhası, profil, tezgâh ya da uzun boru kabine sığmıyorsa merdivenden ya da yönetimin gösterdiği yoldan çıkarın.
• Kat koridoruna ve daire önüne koruma örtüsü serin, kapı önüne toz paspası koyun. Tozlu işler süresince daire kapısını kapalı tutun.

Moloz: nereye, nasıl, ne zaman

Moloz, sitelerdeki tadilat şikâyetlerinin başında gelir. Sorunların çoğu, molozun "geçici olarak" koridorda ya da otoparkta bekletilmesinden çıkar.

• Molozu çuvallara doldurun ve aynı gün içinde aşağı indirin; kat koridorunda gece bekletmeyin.
• Konteyner ya da büyük torba için yeri yönetimle birlikte belirleyin. Konteyner site dışında, yol kenarına konacaksa belediyeden izin gerekebilir.
• Moloz, evsel çöp konteynerine ya da site içindeki çöp alanına atılmaz. Belediyenin kabul ettiği döküm alanlarına, bu işi yapan taşıyıcılarla götürülmelidir.
• Karton, strafor ve ambalaj atıklarını molozdan ayırın; çoğu sitede geri dönüşüm için ayrı bir düzen vardır.
• Moloz indirilen güzergâhı her gün sonunda süpürün.

Moloz planını keşifte konuşur, kimin, nasıl ve hangi günlerde çıkaracağını iş kapsamına yazarız. Sürpriz bırakmamak hem sizi hem yönetimi rahatlatır.

Su, elektrik ve doğalgaz kesintileri

Daire içi tesisatı yenilerken çoğu zaman yalnızca dairenin ana vanasını kapatmak yeter. Ancak eski vana tam kapatmıyorsa ya da işin bir kısmı kolon bağlantısına yakınsa, kolon vanasının kapanması gerekebilir. Bu durumda bütün bir dikey hat birkaç saatliğine susuz kalır. Bunu yönetimle önceden planlayın ve komşulara saatini bildirin.

Elektrikte yalnızca dairenin kendi sigorta kutusundaki devreleri kapatın; kat panosu ve ortak pano yönetimin alanındadır.

Kombinin yeri değişecekse ya da doğalgaz hattına dokunulacaksa bu iş İGDAŞ sertifikalı bir firma tarafından, onaylı projeyle yapılmalıdır. Bunu takvime baştan ekleyin; onay süreci tadilatın kendisinden uzun sürebilir.

Komşular: kısa bir not çoğu sorunu baştan çözer

Komşuları en çok yoran şey gürültünün kendisi değil, ne zaman biteceğini bilmemektir. Alt, üst ve yan dairelere kısa bir not bırakmak, sonradan çıkacak pek çok gerginliği önler. Notu asansöre ya da bina panosuna asmadan önce yönetimin onayını alın.

Komşu bilgilendirme notu (kopyalayıp doldurabilirsiniz):

Değerli komşularımız,

(Blok adı) blok, (daire no) numaralı dairemizde (başlangıç tarihi) ile (bitiş tarihi) arasında tadilat yapılacaktır. Yapılacak işler: (ör. banyo ve mutfak yenileme, boya).

Kırım ve delme gibi gürültülü çalışmalar yalnızca (tarihler) günlerinde, (saat aralığı) arasında yapılacaktır. Pazar günleri ve resmi tatillerde gürültülü çalışma olmayacaktır.

(Tarih ve saat) civarında kısa süreliğine kolon suyunun kesilmesi gerekebilir; kesin saati ayrıca bildireceğiz.

Asansör ve koridor koruma altına alınacak, moloz her gün çıkarılacaktır. Toz, ses ya da başka bir rahatsızlık olursa lütfen bize doğrudan ulaşın: (ad, telefon).

Anlayışınız için teşekkür ederiz. (Ad soyad, daire no)

Alt kattaki komşunuzla ayrıca yüz yüze konuşmanızı öneririz. Banyo ya da mutfak tesisatı yenilenecekse işe başlamadan önce onların tavanını birlikte fotoğraflamak, iş sonrasında "bu leke önceden var mıydı?" tartışmasını baştan bitirir.

Bahçeşehir'deki sitelerde dikkat edilecekler

Bahçeşehir'de yapı tipi çeşitli: ilk kurulan bölgelerde alçak katlı bloklar ve sıra evler, gölet çevresinde villalar ve bahçeli evler, sonradan yükselen kısımlarda asansörlü yüksek bloklar. Her biri tadilatı biraz farklı etkiler.

• Güvenlikli girişler: Ekip ve araç listesini önceden güvenliğe verin. Malzeme teslimatı yapacak firmanın adı da listede olmalı.
• Otopark ve indirme noktası: Kapalı otoparklarda araç yüksekliği sınırı olabilir; malzemenin hangi kapıdan, hangi asansörle çıkacağını önceden öğrenin.
• Villa ve sıra evler: Asansör derdi yoktur ama bahçe, peyzaj ve ortak yürüyüş yolları korunmalıdır. Moloz çuvallarını çimin üzerinde bekletmeyin.
• İlk etaplardaki eski konutlar: Tesisatın yaşı ilerlemiş olabilir. Banyo ya da mutfak yenilenirken duvar içindeki hatları da değiştirmek, birkaç yıl sonra yeni seramiği kırmaktan çok daha mantıklıdır.

Dükkânımız Esenyurt Orhangazi Mahallesi'nde; Bahçeşehir 2. Kısım'a yaklaşık 2 km, Bahçeşehir 1. Kısım'a yaklaşık 3 km uzaklıkta. Nalbur ve usta aynı yerde olduğu için malzemeyi birlikte dükkânda seçebilirsiniz: armatürde ECA, Artema ve Tema; boyada Filli Boya ve Permolit; silikon ve yapı kimyasallarında Sista rafımızda. Seçimi işe başlamadan yapmak, sitede malzeme bekleyerek geçen boş günleri ortadan kaldırır.

Tadilat öncesi kontrol listesi

• Yönetim planını ve varsa site tadilat talimatını aldım, ilgili maddeleri okudum.
• Kiracıysam ev sahibinin yazılı onayını aldım.
• Yapılacak işlerin taşıyıcı sisteme, ortak alana ya da cepheye dokunup dokunmadığını netleştirdim.
• İzin yazısını tarihler, çalışma saatleri ve firma bilgileriyle yönetime verdim.
• Güvenliğe ekip ve araç listesini ilettim.
• Asansörün, koridorun ve alt kat tavanının iş öncesi fotoğraflarını çektim.
• Asansör ve koridor için koruma malzemesini ayarladım.
• Moloz için yeri, günleri ve taşıyıcıyı belirledim.
• Kolon vanası kapanacaksa tarihi yönetimle ayarladım.
• Komşu bilgilendirme notunu onaylatıp astım.
• Malzemeyi seçtim, teslim tarihlerini iş programına işledim.

Ücretsiz keşifte neye bakıyoruz?

Tadilatta keşif ücretsizdir. Keşifte yalnızca ölçü almıyoruz; işin hangi bölümünün yönetime bildirilmesi gerektiğini, kırım günlerini, kolon vanası ihtiyacını, asansör ve moloz düzenini de birlikte konuşuyoruz. Böylece izin yazınızı hazırlarken elinizde net bir iş listesi ve takvim olur.

Bahçeşehir'deki sitenizde banyo, mutfak ya da komple daire yenilemeyi düşünüyorsanız bizi arayın ya da WhatsApp'tan birkaç fotoğraf gönderin; ücretsiz keşif için size uygun bir gün ayarlayalım.