Su Kaçağı Tespit Raporu (Komşu, Yönetim ve Sigorta İçin)

Her kaçak için rapor gerekmez. Kendi dairenizde, kimseye zarar vermeyen bir sızıntı bulundu ve onarıldıysa kısa bir bulgu özeti yeterlidir. Rapor, başka bir tarafın da işin içinde olduğu durumlarda anlam kazanır.

Rapor isteyenlerin en sık sebepleri:

• Alt kat komşusu: Tavanda leke veya damlama var ve kaynağın üst daireden gelip gelmediği tartışılıyor.
• Yönetim: Sızıntının ortak kolondan mı, bir dairenin kendi tesisatından mı geldiği belirlenmek isteniyor.
• Kiracı ve ev sahibi: Kaçağın kullanımdan mı yoksa tesisatın kendisinden mi kaynaklandığı, kimin ödeyeceğini etkiliyor.
• Sigorta: Konut poliçesindeki bir teminat için hasarın ve kaynağının belgelenmesi isteniyor.
• Yüksek fatura: Gizli bir kaçak nedeniyle artan su faturası için idareye başvurmadan önce teknik durum kayda geçirilmek isteniyor.
• Satış ve kiralama: Bir evde geçmişte yaşanan kaçağın giderildiği belgelenmek isteniyor.

Sözlü bilgi neden yetmez? Bir anlaşmazlık çıktığında taraflar aynı şeyi farklı hatırlar. Ustanın "buradan geliyor" demesi, hangi testle, hangi değerle, hangi tarihte söylendiği bilinmediği sürece tartışmayı bitirmez. Yazılı ve görüntülü bir rapor ise sonradan da bakılabilecek, başkasına gösterilebilecek bir kayıttır.

Raporu kim ister? Raporu kim isterse, ölçüm onun adresinde ve onun izniyle yapılır. Ama ölçüm sonucunu, raporu kimin istediğine göre yazmıyoruz. Üst daire sahibi istemiş olsa da kaynak onun tesisatında çıktıysa bu yazılır; alt daire istemiş olsa da üst dairenin hatları temiz çıktıysa bu da yazılır.

Zamanlama: Raporu onarımdan önce planlamak gerekir. Duvar açılıp boru değiştirildikten sonra kaynağı göstermek zorlaşır. Hasarın tarihli fotoğraflarını da siz şimdiden çekmeye başlayın. Lekenin büyüdüğünü gösteren bir dizi fotoğraf, raporu tamamlayan güçlü bir kayıttır.

Telefonda raporun kime sunulacağını söylemeniz, hangi bilgilerin özellikle yer alması gerektiğini önceden planlamamızı sağlar.

İyi bir rapor, okuyan kişinin olay yerinde bulunmadan ne yapıldığını ve neden o sonuca varıldığını anlamasını sağlar. Bu yüzden yalnızca sonucu değil, sonuca giden yolu da yazıyoruz.

Raporda yer alanlar:

1. Kimlik bilgileri: Ölçüm tarihi ve saati, adres ve bağımsız bölüm bilgisi, ölçüm sırasında hazır bulunanlar.
2. Şikâyet ve ilk gözlem: Lekenin, nemin veya damlamanın yeri, büyüklüğü ve fotoğrafları.
3. Sayaç gözlemi: Kullanım yokken sayacın hareket edip etmediği.
4. Hat ayırma ve basınç testleri: Hangi hattın (temiz su, sıcak su, kalorifer) ayrı test edildiği, test süresi, başlangıç ve bitiş manometre değerleri.
5. Termal görüntüler: Tarihli görüntüler ve her birinin nereden, hangi yöne bakılarak çekildiği.
6. Nem ölçümleri: Ölçüm noktalarının basit bir krokisi ve her noktadaki değer; karşılaştırma için kuru bir referans noktası.
7. Varsa akustik ve kamera bulguları: Gider hattında kamera kullanıldıysa ilgili ekran görüntüleri ve mesafe bilgisi.
8. Değerlendirme: Kaynağın hangi hatta olduğu ve bu hattın görünen konumu. Sınıflandırmayı şöyle yapıyoruz: bağımsız bölüm içi tesisat, ortak tesisat (kolon, ana hat), dış kaynak (çatı, cephe, balkon) veya belirlenemedi.
9. Temiz çıkan hatlar: Test edilip basınç tutan hatlar ayrıca yazılır.
10. Önerilen onarım: Teknik olarak önerdiğimiz müdahale.
11. Sınırlar: Test edilemeyen hatlar, erişilemeyen alanlar ve sonucu etkileyebilecek koşullar.

Raporda yer almayanlar:

• Kimin kusurlu olduğuna dair hukuki bir değerlendirme
• Masrafın kime ait olduğuna dair bir hüküm
• Komşunun eşyasında veya boyasında oluşan hasarın parasal değeri
• Sigorta teminatının kapsamına dair bir yorum

Bu konular yönetim planının, kira sözleşmesinin, poliçenin ve gerektiğinde hukukçunun alanıdır. Raporun bunlara girmemesi, onu zayıflatmaz; tersine, yalnızca ölçülebilen şeyleri anlattığı için daha güvenilir kılar.

Onarım sonrası ek: İstenirse, onarımdan sonra hattı yeniden basınç altında test edip sonucu ve kapatma öncesi çekilen fotoğrafları rapora ek olarak veriyoruz. Bu ek, "kaçak giderildi" demek için en somut dayanaktır.

Rapor çoğu zaman tesisat bilgisi olmayan kişiler tarafından okunur: komşu, yönetici, ev sahibi, sigorta çalışanı. Bu yüzden görüntülerin ve değerlerin ne anlama geldiğini de raporda kısaca açıklıyoruz.

Termal görüntü suyu değil, sıcaklığı gösterir. Renkli görüntüdeki her renk bir yüzey sıcaklığına karşılık gelir. Sıcak su veya kalorifer hattından kaçan su, yayıldığı alanı ısıttığı için görüntüde belirgin bir leke oluşturur. Ancak aynı görüntüyü başka şeyler de yapabilir:

• Duvarın içinden geçen ve kaçak olmayan sağlam bir sıcak su borusu
• Pencere kenarı veya kolon gibi soğuk köprüler
• Güneş alan bir duvar ya da arkasında çalışan bir cihaz
• Yüzeyde buharlaşan nem nedeniyle oluşan serinlik

Bu yüzden bir termal görüntü tek başına kanıt değildir. Raporda her termal görüntünün yanına, aynı noktada alınan nem değerini ve ilgili hattın basınç testi sonucunu koyuyoruz. Üç bilgi aynı yönü gösterdiğinde değerlendirme güçlenir.

Nem ölçer değerleri görecelidir. Nem ölçerin ekranındaki değer, malzemeye ve cihaza göre farklı anlamlar taşır. Bu yüzden mutlak bir sayıdan çok, karşılaştırmaya bakıyoruz: aynı duvarın kuru bir bölümündeki değer ile şüpheli bölümdeki değer arasındaki fark ve değerlerin bir yöne doğru artıp azalması. Raporda kuru referans noktasını ayrıca belirtiyoruz.

Basınç testi en sade bilgidir. Kapatılan bir hatta verilen basınç, test süresi boyunca düşmüyorsa o hatta kaçak yoktur; düşüyorsa vardır. Bu sonuç yoruma en az açık olan bilgidir ve raporun omurgasını oluşturur.

Kamera görüntüsü gider hattının içini gösterir. Ayrılmış bir ek veya kırık, boru içinden açıkça görülür ve mesafe bilgisiyle birlikte kaydedilir.

Raporu okuyan biri bir değeri anlamadıysa bizi arayıp sorabilir. Değerlendirmeyi, ölçümü yapmayan birinin de takip edebileceği şekilde yazmaya özen gösteriyoruz.

Alt kat tavanındaki leke, apartmanlarda en sık gerginlik yaratan tesisat konusudur. Üst daire "bizden değil" der, alt daire "başka nereden olacak" diye sorar. Bu noktada en çok işe yarayan şey, iki tarafın da kabul edebileceği bir ölçümdür.

Ortak ölçüm: Mümkünse ölçümü iki dairede aynı gün yapıyoruz. Alt dairede lekenin yeri, büyüklüğü ve nem dağılımı ölçülür; üst dairede o bölgenin üstüne denk gelen hatlar ayrı ayrı test edilir. İki tarafın da ölçüm sırasında hazır bulunması, sonradan "ben yokken yapıldı" itirazını önler.

Her leke üst daireden gelmez. Rapora yansıyan sonuçlar arasında sık görülenler şunlardır:

• Üst dairenin temiz su veya kalorifer hattında kaçak
• Üst dairenin duş teknesi, küvet veya yer süzgeci gider bağlantısında sızıntı
• Duşakabin silikonu veya derzlerden sızan kullanım suyu
• Banyonun arkasından geçen ortak gider veya temiz su kolonu
• Balkon, teras veya cepheden gelen yağmur suyu
• Alt dairenin kendi tavanından geçen bir hat

Negatif sonuç da sonuçtur. Üst dairenin bütün hatları basınç testinden temiz çıktıysa ve leke yalnızca yağmurlu günlerde büyüyorsa, raporda bu açıkça yazılır. Bu bulgu üst daire sahibini haksız bir suçlamadan korur, alt daireyi de yanlış adresle uğraşmaktan kurtarır.

Komşu erişim vermiyorsa: Kimsenin dairesine izinsiz giremeyiz. Bu durumda yalnızca erişebildiğimiz daireyi ölçüyor ve raporda hangi alanın incelenemediğini belirtiyoruz. Sonraki adım için yönetime başvurmanızı, gerekirse hukuki destek almanızı öneriyoruz.

İletişim önerileri:

• Durumu komşunuza yüz yüze konuşmanın yanında yazılı olarak da bildirin.
• Tarihli fotoğrafları saklayın.
• Yönetimi baştan sürece dahil edin.
• Ölçüm raporunu iki tarafla da paylaşın.

Masrafın kime düşeceğine dair genel bilgileri üst kat komşudan su sızıyor, masrafı kim öder sorusunda anlattık.

Bu bölümdeki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki görüş yerine geçmez. Her durum, kira sözleşmesine, binanın yönetim planına ve somut olayın ayrıntılarına bağlıdır. Kesin bir sonuç için bir hukukçuya danışmanızı öneriyoruz.

Kiracı ve ev sahibi arasında:

• Genel olarak, kiralananın olağan kullanımından doğan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıdan beklenir. Aşınmış bir conta, kaçıran bir rezervuar şamandırası veya tıkanmış bir sifon bu tür işlere örnek gösterilebilir.
• Duvar içindeki bir borunun delinmesi, eskimiş bir tesisatın arızalanması gibi kullanımla ilgisi olmayan sorunlar ise genel olarak ev sahibinin sorumluluğunda değerlendirilir.
• Kiracının dikkatsizliğinden kaynaklanan bir hasar, örneğin açık unutulan bir musluk, ayrı değerlendirilir.
• Kiracının kaçağı fark ettiğinde ev sahibine gecikmeden ve yazılı olarak bildirmesi önemlidir.

Rapordaki teknik bulgu, yani kaçağın bir bağlantı parçasında mı yoksa duvar içindeki boruda mı olduğu, bu ayrımı yapmaya yardım eder. Ama ayrımın kendisini rapor değil, sözleşme ve taraflar belirler.

Bağımsız bölüm ve ortak alan:

• Genel olarak, bir dairenin giriş vanasından sonraki tesisatından o dairenin sahibi sorumlu tutulur.
• Temiz su ve pis su kolonları, bina ana hatları, sayaç öncesi bina tesisatı ve çatı çoğu binada ortak alan sayılır; bu kısımlardaki onarımın gideri genellikle bütün maliklere, binanın kendi kurallarında belirtilen oranlarla yansıtılır.
• Bir dairenin içinden geçen ortak kolonun durumu ise yönetim planı ve ilgili mevzuat çerçevesinde ele alınır.

Yönetimin rolü: Yönetim, ortak tesisattan kaynaklanan sorunlarda onarımı organize eder ve sakinler arasında iletişimi sağlar. Kaynağın ortak tesisat mı daire tesisatı mı olduğu belirsizse, yönetimin bağımsız bir ölçüm istemesi tarafları rahatlatır. Raporda sınıflandırmayı bu yüzden açık yazıyoruz: bağımsız bölüm içi, ortak tesisat, dış kaynak veya belirlenemedi.

Raporu kimin ödeyeceği de ayrı bir konudur. Pratikte çoğu zaman raporu isteyen taraf öder ve sonuca göre taraflar kendi aralarında anlaşır. Bu konuda da sözleşme ve yönetim planı belirleyicidir.

Bu bölümde de genel bilgi veriyoruz. Sigorta konusunda poliçenizin kendisi ve sigorta şirketiniz, su idaresiyle ilgili konularda İSKİ'nin güncel uygulamaları esastır.

Sigorta:

• Konut sigortası poliçelerinde su hasarına ilişkin teminatlar bulunabilir. Kendi evinizdeki hasar ile komşuya verilen zarar genellikle farklı teminatlar altında yer alır. Hangisinin poliçenizde olduğunu, limitini ve muafiyetini poliçenizden kontrol edin.
• DASK yalnızca deprem kaynaklı hasarlar içindir; su kaçağı bu poliçenin konusu değildir.
• Hasarı fark eder etmez sigorta şirketinize bildirin. Poliçelerde genellikle bildirim için bir süre öngörülür.
• Suyu kesmek, elektriği güvenli hâle getirmek gibi zararın büyümesini önleyen acil adımları atın. Ama kalıcı onarıma ve kırıma başlamadan önce sigorta şirketinin eksper incelemesi isteyip istemediğini sorun. Onarımdan sonra hasarın kaynağını göstermek zorlaşabilir.
• Hasarın ve kaynağın onarımdan önce çekilmiş tarihli fotoğrafları dosyanız için önemlidir.

Sigorta şirketi kendi eksperini gönderebilir. Bizim raporumuz eksper incelemesinin yerine geçmez; dosyaya eklenebilecek teknik bir belgedir. Eksper ölçüm sırasında hazır bulunmak isterse bunu birlikte planlayabiliriz.

İSKİ ile ilgili sorular:

• Genel olarak, sayaçtan sonraki tesisat abonenin sorumluluğundadır. Sayaçla veya sayaç öncesindeki bağlantıyla ilgili şüphelerde İSKİ'ye başvurulur.
• Sokaktaki şebeke hattında ya da ana kanalizasyon hattında bir sorun tespit edersek size bildiriyoruz; bu hatlar İSKİ'nin sorumluluğundadır.
• Gizli bir kaçak nedeniyle yüksek gelen faturalar için idareye başvuru imkânı ve koşulları zaman içinde değişebilir. Başvurunun koşullarını ve hangi belgelerin istendiğini doğrudan İSKİ'ye sorun.
• Raporumuz böyle bir başvuruda teknik durumu anlatan bir belge olarak kullanılabilir. Ancak tek başına bir hak doğurmaz ve başvurunun sonucunu garanti etmez.

Bu süreçte bizim yapamadıklarımız: Sigorta şirketi veya İSKİ adına hareket edemeyiz, onlarla sizin yerinize yazışma yapamayız ve bir başvurunun kabul edileceğine dair güvence veremeyiz. Yaptığımız iş, teknik durumu doğru ölçüp anlaşılır biçimde yazıya dökmektir.

Raporun hangi amaçla kullanılacağını ve kimlerin hazır bulunacağını 0535 454 36 29 numarasından bize yazın; ölçüm gününü taraflara uygun bir saate planlayalım.